28 May SOCIMI: el vehículo óptimo para exponerse al sector inmobiliario
La inversión en activos financieros es y seguirá siendo el núcleo principal de las carteras de ahorro de los españoles. Las ventajas que ofrece la liquidez diaria frente a la iliquidez inherente de las inversiones alternativas como el inmobiliario o el capital privado son un fundamento clave en la distribución de activos en una cartera de inversión.
Sin embargo, desde hace poco existe la posibilidad de acceder, a través de las SOCIMI, a la inversión patrimonialista inmobiliaria que antes era exclusiva de las grandes fortunas. Las únicas que podían acumular un patrimonio diversificado de edificios en alquiler generando rentas mensualmente que ayudan a sobrellevar, por ejemplo, las épocas de fuertes caídas en bolsa y otros activos financieros.
Las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI) surgieron en EE. UU. y hoy suman, sólo en España, más de 50.000 millones de euros de patrimonio inmobiliario bajo gestión. Son, por lo general, proyectos orientados a la compra, mejora y alquiler de activos inmobiliarios bien ubicados en zonas de demanda y utilizan normalmente poco endeudamiento.
Las SOCIMI han venido para quedarse porque complementan la oferta que para la inversión en activos financieros ofrecen los fondos de inversión. Además, su reducido apalancamiento ofrece una estabilidad en la exposición al mercado inmobiliario que nada tiene que ver con el inversor hegemónico de inicios de este siglo, el que con precisión y mucha gracia definía Ismael Clemente como el inversor de la “compra, pase, pelotazo y al yate”, un perfil que ha sido marginado y expulsado de los canales de inversión inmobiliaria profesionales, por suerte.
¿Cómo ha afectado al precio de las acciones de las SOCIMI la actual crisis? Ha afectado mucho, como al resto de activos financieros. Y es por eso que se ha generado una de las oportunidades de compra más claras desde el suelo de la anterior crisis. Voy a tratar de explicar por qué.
Primero, la naturaleza de esta crisis no va a suponer una caída de entre el 30-50% en el valor de los inmuebles como en la anterior crisis porque no hay vendedores forzados. Como decía arriba, los niveles de deuda no son altos en el sector de las SOCIMI, con un 40% de media frente a las barbaridades que se veían en el 2003-2007 con financiaciones del 80, 90 y hasta del 100%. Vitruvio, por ejemplo, afronta la crisis con un nivel de deuda de tan sólo el 27%. Pero más aún, la estructura de financiación es más razonable y no tensiona la tesorería por los vencimientos largos de los que hace gala el monto principal de deuda viva de las SOCIMI. Lo que ha sucedido es lo que acontece siempre en los activos ilíquidos: se ha secado el mercado de compraventa de inmuebles, han desaparecido las transacciones (aunque no ha desaparecido la negociación de los títulos de las SOCIMI en mercado).
Segundo, durante estos meses de crisis es probable que haya renegociaciones de rentas a la baja entre los inquilinos. El ranking de mayor a menor impacto de esta crisis en el alquiler por tipología de uso es el siguiente, en este orden: hoteles, centros comerciales, residencias de la tercera edad, locales comerciales, oficinas, residencial y logístico. Es decir, como en todas las crisis, los alquileres bajarán en todos los usos, pero de forma diferente a las crisis anteriores porque dichas bajadas se aplicarán, en la mayoría de los casos, sólo durante este año y, como mucho, en el siguiente para los inquilinos más perjudicados.
Tercero, si el grueso de las bajadas de alquileres ya se ha practicado fundamentalmente vía bonificaciones de la renta durante los meses de la cuarentena y cierre obligado y si un activo -inmobiliario o no- vale hoy lo que valen sus flujos futuros descontados, parece que los descensos en valoración serán pequeños (los que pueda provocar una cierta bajada media de las rentas el resto de este año y el próximo). Sin embargo, y por eso estamos ante una oportunidad de inversión, las acciones de las SOCIMI han bajado entorno al 40% desde máximos, arrastradas por el pánico bursátil como el resto de compañías y por el miedo a que la drástica caída de ingresos en 2020 pudiera provocar problemas de tesorería en el repago de su deuda. Esto último es improbable en la mayoría de los casos porque, además de lo dicho arriba, los bancos están concediendo aplazamientos en el repago de principal.
La principal diferencia de esta crisis con la anterior, en lo que a la inversión inmobiliaria se refiere, es que se podrá conseguir atesorar más valor comprando acciones de inmobiliarias cotizadas con descuento sobre el valor de sus activos que entrando a comprar directamente los inmuebles.
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- SOCIMI: el vehículo óptimo para exponerse al sector inmobiliario - mayo 28, 2020